Dr. Dalton A. S. Gabardo. Editorial Direito e Justiça. Jornal O Estado do Paraná. Publicado em 25.09.2005.
A imprensa em geral tem dado grande espaço para as notícias de que os bancos, que operam com a Carteira de Crédito Imobiliário, voltaram suas baterias para a abertura de financiamento da casa própria com a redução da taxa de juro até então praticada, normalmente, na máxima de 12% para patamares menores, de acordo com o valor financiado.
É bom lembrar que o Sistema Financeiro da Habitação foi criado pela Lei 4.380/64, e no artigo 6º, letra “e” fixou os juros máximos convencionados de 10% ao ano. O Decreto 63.182, de 27.08.67, em seu artigo 2º, letra “c” também fixou os juros máximos em 10% ao ano, permitindo, entretanto, a cobrança de taxa de serviços de 2% ao ano. O Banco Nacional da Habitação aplicou essa taxa de juros nos contratos com a finalidade social da compra da casa própria, estipulando outras taxas para as demais modalidades de financiamento.
Somente para criarmos um parâmetro, a caderneta de poupança (passivo dos agentes financeiros) remunera os seus poupadores com juros mensais de 0,5% ao mês, correspondente a 6,17% ao ano, de acordo com o artigo 12, II, da Lei 8.177/91.
Portanto, para todas as operações do SFH, lastreadas com recursos de caderneta de poupança, os Agentes Financeiros tem um custo fixo anual de 6,17%, referente à taxa de juros que remunera as mesmas cadernetas, além da atualização monetária pela variação da TR (II do art. 12 antes citado).
Assim, em todas as operações de crédito imobiliário, ou seja, ativas, os Agentes Financeiros tem que ser remunerados com a taxa de juros mínima de 6,17%, para ao menos empatar com os juros pagos na outra ponta, sem contar com seus custos operacionais.
No antigo Bamerindus, por sua Carteira de Crédito Imobiliário na época considerado modelo em virtude de sua estrutura muito enxuta, apurou-se, pelos técnicos especializados, que o custo das operações de crédito imobiliário importava em contratações com taxa mínima de 8,5% ao ano, considerando neste cálculo, os juros pagos de 6,17% ao ano mais 2,33% de custo operacional. Neste cálculo foram também previstos os encargos cobrados na concessão de financiamentos, tais como taxa de expediente, taxa de administração de crédito, etc, sem ainda contar com o pagamento dos demais serviços, como cobrança de planilhas, etc, já que esta cobrança foi implantada após esses cálculos.
Agora os bancos abrem suas carteiras oferecendo juros em contratos no SFH com taxas mínimas de 7,00%, 8%, 9%, etc, para o período do contrato, ou para os primeiros trinta e seis meses, etc. Cabe ressaltar que as operações lastreadas com recursos do FGTS devem observar os custos desse fundo.
E onde está essa mágica toda para a atual redução? Desde a criação dos bancos múltiplos, em 1989, os bancos incorporaram as empresas de crédito imobiliário, passando, assim, a girar um caixa único. É bem verdade que o BACEN tem disciplinado a aplicação dos recursos captados em poupança criando o chamado “direcionamento” para aplicações em determinadas faixas de financiamento, destacando-se as operações do SFH, taxa de mercado e livre, além do compulsório. Mas sempre existiu e existe uma sobra nesses recursos (o FCVS não recebido pelos agentes financeiros da União foi computado por muitos anos como aplicação, portanto dinheiro em caixa para atender outras finalidades), que não são aplicados em financiamentos da faixa tabelada, isto é, com juros máximos efetivos de 12% ao ano, definidos em lei (Medida Provisória nº 1.524, de 30.03.200). O que sobra dessas aplicações em financiamentos imobiliários vai tranqüilamente para as demais operações dos bancos, seja para o empréstimo pessoal, cheque especial, etc, sempre com taxas de juros superiores a 8% ao mês.Veja-se que o banco remunera a poupança com juros de 6,17% ao ano e na sobra de caixa recebe a remuneração de seus tomadores/devedores com a taxa de, no mínimo, 6% ao mês (capitalizada).
Desta forma, quando assistimos esta propaganda no sentido de fomentar os financiamentos imobiliários com taxas de juros menores que 10% ao ano, os bancos em nada estão perdendo – e nunca perdem – principalmente porque hoje cobram uma taxa de administração e taxas de serviços durante a vigência do contrato, e o que sobra em caixa permite equilibrar as taxas de juros, principalmente, as menores que 8,5% ao ano, comparando com o estudo feito no Bamerindus que essa taxa cobriria todos os custos da operação, ao lado de que angariando mais mutuários, o banco acaba também oferecendo outros serviços, como empréstimo pessoal, seguros, cartão de crédito, recebendo por esses serviços melhores taxas e que culminam em reduzir o impacto da redução da taxa de juro praticada nos contratos imobiliários no SFH.
Falamos em SFH, eis que neste sistema as taxas máximas são fixadas por lei e os agentes são obrigados a respeitarem, podendo, entretanto, praticarem taxas de juros mais baixas, conforme agora oferecidas ao público interessado, ao contrário do Sistema Financeiro Imobiliário, onde o “funding” advém de operações não atreladas a caderneta de poupança e sim de operação com recursos livres captados junto ao público investidor e que essas taxas, assim, podem ser livremente pactuadas entre as partes contratantes, conforme previsto na Lei 9.514/97.
Então, sob o meu ponto de vista, e por ter vivenciado esse sistema durante muitos anos, é gratificante observar esse novo interesse dos bancos em aplicar seus recursos captados em caderneta de poupança em operações de financiamento da casa própria, principalmente com a redução da taxa de juros ao patamar mínimo possível, já que nada perdem com isso, o que permite uma entrada maior de pessoas neste sistema, criando um tráfego jurídico maior no mercado imobiliário e contribuindo para aumentar o emprego na área de construção civil e de incrementar esse setor em virtude de sua importância como meio de prospecção de outros negócios em cadeia, já que existem dezenas de empresas ligadas ao produto final de entrega do empreendimento pronto e, a partir daí, com reflexos em outros setores da economia, tais como moveleiro, etc.
Dalton A. S. Gabardo
OAB-PR 11.123
