Dr. Dalton A. S. Gabardo. Editorial Direito e Justiça. Jornal O Estado do Paraná. Publicado em 08.01.2006.
A primeira preocupação que o alienante, pessoa física, deverá ter quando pretender vender o imóvel é analisar com seu contador ou advogado tributarista sobre a incidência do lucro imobiliário na venda do imóvel.
Isto porque com a edição da Lei nº 11.296/05 nova regulamentação está em vigor, com alterações ocorridas em face da caducidade da Medida Provisória 252/05. Assim, o vendedor ficará isento nas seguintes hipóteses: I – quando o valor do imóvel residencial for inferior a R$ 35.000,00; II – quando for proprietário de um único imóvel residencial até R$ 440.000,00 e desde que não tenha alienado outro imóvel nos últimos cinco anos.
Afora esta situação de isenção, os proprietários de mais de dois imóveis residenciais devem tomar as providências para o prévio cálculo do imposto de renda sobre o lucro imobiliário. Esse lucro é calculado pela diferença encontrado entre o valor da aquisição (agora atualizado) e o valor da venda constante da escritura pública ou do instrumento particular (Leis 4.380/64 e 9.514/97). Para os imóveis residenciais alienados através de Agente Financeiro, o prazo começa a contar da data do crédito na conta corrente do alienante, eis que normalmente essas operações demoram de 30 a 60 dias, a partir da assinatura do contrato, para serem liberados os recursos, considerando que tal somente ocorrente com o registro imobiliário do contrato.
Para tanto, temos as seguintes situações: A) Para os imóveis adquiridos de 1969 a 1988 contará com a isenção de 0,5% ao mês. Para esse cálculo a Receita Federal em seu site fornece a fórmula e o valor devido. B) Para os imóveis adquiridos a partir de 1988 até 1995, não tem qualquer redução. C) Para os imóveis adquiridos a partir de janeiro de 1996 o proprietário terá duas situações: Primeira: Se vendeu o imóvel no período de 15 de junho de 2005 a 13 de outubro de 2005 terá a incidência da redução de 0,35% ao mês, conforme fórmula mencionada na MP 252/05; Segunda: Entretanto, se vendeu ou vai vender seu imóvel a partir de 23 de outubro de 2005 a alíquota de redução passa para 0,60% ao mês, conforme fórmula mencionada na Lei 11.196/2005.
É importante mencionar que o proprietário do imóvel residencial adquirido no período de 1969 a 1988 terá o direito de se valer da redução de 0,5% até dezembro de 1988, e partir de janeiro de 1996 pela redução de 0,60% ao mês.
A Receita Federal, através da Instrução Normativa 599, publicada no DOU em 30.12.05 regulamentou a aplicação da lei, mas ainda não inseriu no site o inteiro teor dessa normativa, como ainda não disponibilizou a fórmula de cálculo para esta dupla incidência da redução, no sentido de evitar erros no recolhimento. Mesmo assim, os especialistas na área, recomendam o recolhimento do imposto, pelo valor que for encontrado, para posteriormente acertar com a Receita qualquer diferença para maior ou menor.
A lei, ainda, cria uma situação de isenção para o proprietário/contribuinte que alienou seu imóvel, com valor de imposto de renda a pagar, desde que aplique esse valor na aquisição de outro imóvel dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da data da escritura de compra e venda e do recebimento do preço. O valor parcelado do preço, com cláusula resolutória somente entrará totalmente no patrimônio do credor/alienante com o pagamento do preço, contando-se, esse prazo, no meu entendimento, com o pagamento da última nota promissória. Caso o valor da venda seja aplicado parcialmente o valor do imposto deverá ser pago proporcionalmente.
Essa isenção somente poderá ocorrer a cada período de cinco anos pelo contribuinte.
Outrossim, para os casos de inventário e/ou arrolamento, entendo neste momento, salvo melhor arbítrio (aqui os especialistas e colegas tributaristas poderão opinar), que o valor dos bens imóveis devem ser atualizados de acordo com a legislação em vigor, com a finalidade de que esses bens entrem no patrimônio dos herdeiros pelo valor já atualizado, não se sujeitando ao lucro imobiliário de 15% sobre esse lucro, mas sim e tão somente quando esses imóveis forem alienados pelos herdeiros, já na qualidade de proprietários, e ai sujeitos aos critérios da nova legislação, considerando que não ocorrerá a duplicidade de aplicação da lei, já que a redução ocorrerá nos bens integrantes do espólio e partir daí nos bens dos herdeiros. Desta forma, o valor do imóvel entra no patrimônio dos herdeiros atualizados, sem a incidência do imposto, e somente será tributado o ganho de capital a partir desta situação, considerando o valor dos imóveis e o valor de venda. Para os demais casos, inclusive o ganho decorrente de alienação de bens imóveis, o prazo para pagamento vai até o último dia útil do primeiro decêndio do mês subseqüente.
Desta forma fica aqui o alerta para todas as partes envolvidas no assessoramento de venda de imóveis residenciais com a primeira preocupação de bem orientar o alienante quanto a incidência ou não do imposto de ganho de capital na alienação do imóvel e a forma de pagamento e o prazo. Na dúvida consultar sempre um especialista, eis que a Receita Federal atualmente tem total controle sobre as alienações imobiliárias em face da informação expedida pelo cartório de notas e confirmadas pelo registro imobiliário.
Dalton A. S. Gabardo
OAB-PR 11.123
