Dr. Dalton A. S. Gabardo. Editorial Direito e Justiça. Portal Paraná On Line. Publicado em 03.04.2005. Também publicado no site do IBEDEC – Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo.

Nos contratos gerados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação encontramos cotidianamente duas situações que repercutem em providências necessárias no Agente Financeiro para regularização dos contratos, tanto aqueles oriundos da compra em condomínio como os oriundos de separação judicial ou divórcio.

No primeiro caso, normalmente para efeito de composição de renda, familiares, noivo e noiva, companheiros, comparecem no Agente Financeiro e adquirem o imóvel em condomínio, sem a definição da parte ideal.

Uma vez manifestada a extinção desse condomínio, por razões diversas, o mutuário que permanecer com a responsabilidade pelo pagamento do mútuo deverá comparecer no Agente Financeiro para regularizar a situação contratual. Neste contexto, a Circular DESEG 10/82 do extinto BNH é a norma que regula a transferência de parte ideal de contratos no SFH, sem qualquer alteração até esta data. Essa circular disciplina que o mutuário remanescente deverá apresentar renda para assunção do financiamento, permanecendo as mesmas condições do contrato original (taxa de juros, sistema de amortização, prazo, FCVS, seguros) apenas com o re-enquadramento de categoria profissional, para os contratos assinados na vigência do DL. 2.164/84 e 8.692/93, quando ocorrer alteração em face da maior renda apresentada inicialmente. Entretanto, para este tipo de operação, ocorrerá, independentemente da composição de renda inicial do contrato, a compra e venda da parte ideal de 50% (cinqüenta por cento), com a apresentação pelo mutuário que se retira do contrato de todas as certidões exigidas pelo Agente Financeiro. Poderá, entretanto, um terceiro comparecer para adquirir a parte ideal, mantendo novo condomínio com o proprietário primitivo da parte ideal, mas neste caso não se aplica a transferência de parte ideal, isto é a consolidação do contrato em nome de um só mutuário, ocorrendo, assim, a não manutenção das mesmas condições do contrato original, mas o re-enquadramento da operação de acordo com as normas do Banco Central do Brasil, tal como o refinanciamento do saldo devedor com nova taxa de juros, prazo, sistema, etc.

No segundo caso, normalmente esquecido pelos ex-cônjuges, o que tem refletido em algumas negativas de cobertura do saldo residual do FCVS, por indicar multiplicidade de financiamento em nome de um dos mutuários, haja vista que permaneceu como devedor do primeiro imóvel, o qual ficou pertencendo exclusivamente à esposa, e assumiu novo financiamento, na mesma localidade, já na condição de separado ou divorciado, não regularizando a primeira situação conforme determina as normas do SFH e que merece uma atenção especial das pessoas envolvidas e dos advogados que trabalham na área de família e podem orientar tais questões.

A concessão de financiamento no âmbito do SFH poderá ocorrer através da participação de um dos cônjuges, com a apresentação de renda individual ou da composição de renda (isto válido também para as demais formas de aquisição de pessoas não casadas, como exemplo: pai e filho; noivo e noiva, companheiros, etc), sempre totalizando 100%. A composição de renda tem efeitos diretamente sobre os aspectos securitários, haja vista que em ocorrendo sinistro de morte ou invalidez permanente do mutuário a seguradora irá liquidar totalmente o contrato quando o mutuário detiver 100% da renda ou proporcionalmente nos casos de composição de renda. E a alteração de renda de contratos no SFH se faz através do preenchimento da Ficha de Alteração de Renda – FAR, assinada por todos os mutuários e terá uma carência de 12 (doze) meses, após a data de averbação na seguradora, exceto para os casos de transferência de parte ideal e de contrato de assunção de dívida oriunda de separação judicial em que no próprio contrato se faz a alteração de renda e sua averbação é automática, não prevalecendo o prazo de carência, cuja responsabilidade de averbação é do próprio Agente Financeiro.

A falta de providências para alteração da renda nos Agentes Financeiros tem gerado inúmeras frustrações para os mutuários, que inicialmente compuseram renda e que no decorrer do contrato, um dos mutuários deixou de trabalhar, perdeu renda, etc, e não providenciando a regularização e acontecendo um sinistro com a pessoa que não tem mais renda, se subordinam às regras do seguro proporcional para liquidação do contrato, com redução do encargo mensal e do saldo devedor.

Especificamente para os casos de separação judicial ou divórcio, uma vez expedido o Formal de Partilha, pago o imposto, e registrado no Serviço de Registro de Imóveis, o mutuário a quem ficou pertencendo exclusivamente o imóvel financiado deverá comparecer com a maior brevidade no Agente Financeiro para regularizar sua situação apresentando cópia do Formal de Partilha, certidão atualizada de matrícula expedida pelo Serviço de Registro de Imóveis, certidão de casamento com averbação da separação judicial ou divórcio, além da comprovação de renda para assumir o financiamento, através de cópia dos três últimos comprovantes de rendimento e de declaração passada pelo empregador, assim do preenchimento da Ficha de Enquadramento de Mutuário – FEM para efeito de enquadramento da categoria profissional para o mutuário que não detinha a maior participação na renda inicial. No SFH, com o advento do DL. 2.164/84 o reajustamento da prestação decorria da categoria profissional do mutuário com a maior renda apresentada no contrato original.

Entendo que fora os documentos antes citados e imprescindíveis para a regularização, nenhum outro documento deverá ser pedido pelo Agente Financeiro, tais como certidões em nome do cônjuge que transferiu judicialmente a sua parte ideal, considerando dois aspectos: I – registro do formal de partilha de acordo com o artigo 1.245 do CC/02 – II – inexistência de qualquer perigo de fraude a credor ou execução, eis que o imóvel está hipotecado em primeiro grau ao agente financeiro e ainda protegido, perante os demais credores, pela Lei nº 8.009/90.

Entretanto, algumas condições especiais devem ser observadas:

PRIMEIRA: se o mutuário que ficou com a exclusividade do imóvel não participava da renda inicial ou não apresentar renda suficiente para assumir o financiamento, não poderá se enquadrar na nova situação, permanecendo numa condição atípica, como considero, eis que é proprietário do imóvel e devedor do financiamento, mas o reajustamento das prestações decorrerá da mesma situação do contrato original, como também quanto ao aspecto securitário;

SEGUNDA: se o mutuário que ficou com a exclusividade do imóvel participava da renda inicial e agora comprova renda suficiente para assumir o financiamento, basta apresentar seus rendimentos e cumprir com as demais obrigações antes citadas, adaptando-se no caso de maior ou menor renda inicial em vista do enquadramento da categoria profissional, inclusive e especialmente para contar com a cobertura dos seguros previstos na apólice do SFH.

TERCEIRA: na hipótese de exarada em sentença, ao cônjuge/companheiro cessionário couber somente a propriedade do imóvel, permanecendo com o outro a responsabilidade pelo pagamento dos encargos, deve ser elaborado pelo Agente Financeiro o contrato de aditamento contratual, incluindo a aquiescência do cônjuge/companheiro cessionário em oferecer o mesmo bem em garantia da dívida, mantendo-se as condições originais do contrato.

É de se ressaltar que para os contratos geridos pelo PES/CP primeiro esgota-se o reajustamento da categoria profissional na data-base da categoria anteriormente informada, para tão somente após se aplicar reajustamento de acordo com a nova categoria apresentada pelo mutuário detentor do imóvel.

As situações antes apresentadas valem tão somente para os mutuários casados pelo regime parcial de bens ou da comunhão universal de bens. Para os casados pelo regime da separação de bens, como o que o bem imóvel não se comunica (aqüesto), o detentor do financiamento deverá ser enquadrar nas novas normas de financiamento, ou seja, o refinanciamento do saldo devedor, com nova taxa de juros, prazo, sistema, plano, seguros, etc.

Muito embora não tratada na legislação antes citada, eis que essa é anterior a Carta Magna de 1988, o sistema também ampara os mutuários no caso de separação de sociedade conjugal de fato, de acordo com a data de aquisição do imóvel se antes ou após a união concubinária, destacando-se:

  1. antes da União Concubinária = sub-rogação de dívida
  2. após a União Concubinária, tendo comparecido no contrato como adquirente = sub-rogação da dívida
  3. após a União Concubinária, não tendo participado no contrato como adquirente – sub-rogação da dívida.

Esse é um procedimento adotado pela Caixa Econômica Federal não se sabendo, neste momento, se os demais Agentes Financeiros comungam da mesma operacionalidade, não no aspecto jurídico, que não se discute, mas sim e tão somente quanto ao enquadramento da operação (sub-rogação ou refinanciamento).

O sistema repete um equívoco em mencionar “sub-rogação” quando na realidade trata-se de assunção de dívida, eis que o financiamento permanece na mesma condição existente no contrato original, exceto a assinatura de aditivos permitidos pelo SFH.

Assim sendo, fica evidenciado que os mutuários enquadrados nas condições antes citadas devem obrigatoriamente cumprir com as providências necessárias para regularização de seu caso concreto, evitando futuros aborrecimentos, cabendo igual responsabilidade ao advogado que patrocina a causa em oferecer toda a assessoria cabível para instruir seus clientes, cumprindo assim também com sua missão social.

Curitiba, 22 de fevereiro de 2005.

Dalton A. S. Gabardo
OAB-PR 11.123